1.1) Kosten Fassadensanierung Haus 62-64  Auszug  Anlage 9 zu TOP 12 / ETV vom 27.07.2026  

Diese Kosten ergeben sich nur, wenn es keine Erschwernisse bei der Baudurchführung gibt. 

• Doch bei der mittlerweile begonnen Fassadensanierung in UG 66-70, kam es zu erheblichen Erschwernissen - weshalb die Fassadenarbeiten in den vergangenen Wochen nicht in allen Bereichen wie vorgesehen fortgeführt werden konnten.
• Der voraussichtlicher Abschluss aller Arbeiten wird nun mit  Mitte/Ende November vorbehaltlich witterungsbedingter Verzögerungen - angegeben.
• Somit eine Bauzeitverlängerung von 6 auf 8 Monate, die nicht folgenlos auf die oben angegebenen Kosten der Fa Maurer vom 30.06.2026 sein werden - mehr dazu unter Kapitel 2

• weshalb die Fassadenarbeiten in den vergangenen Wochen nicht in allen Bereichen wie vorgesehen fortgeführt werden konnten,

• welche Schritte erforderlich waren, damit die Arbeiten nun wieder flächig aufgenommen werden können
  sowie einen zeitlichen Ausblick auf die weiteren Arbeiten geben.

• Auch wenn von außen zeitweise nur wenig Bautätigkeit erkennbar war, liefen parallel die aufgrund unvorhersehbarer Umstände - technische Klärung, Angebotseinholung und Beauftragung sowie die genaue Vorbereitung der erforderlichen Sicherungsmaßnahmen.

Fassadenarbeiten nicht flächig fortgeführt?

Vor der Sanierung war das Gebäude mit einer vorgehängten Fassade aus Fassadenplatten auf einer Unterkonstruktion bekleidet.

• Diese Unterkonstruktion hat die dahinterliegenden Porenbetonwände im Bereich der Fenster teilweise mit gehalten bzw. stabilisiert.
• Dadurch war im geschlossenen Zustand nicht erkennbar, dass einzelne Wandbereiche locker waren und sich teilweise deutlich und mit geringem mechanischem Druck bewegen ließen.

Erst nach dem Rückbau der Fassadenplatten, und der Unterkonstruktion lagen die Wände frei.

• Dabei wurde sichtbar und auch durch Bewegung feststellbar, dass größere Porenbetonbereiche im Umfeld der Fenster zusätzlich gesichert werden müssen.

• Außerdem zeigte sich, dass mehrere Fenster bewegt werden konnten und somit nicht ausreichend mit dem tragenden Mauerwerk verbunden sind und ebenfalls nachbefestigt werden müssen.

• Diese Bestandsverhältnisse konnten vor dem Öffnen der Fassade nicht erkannt werden.

Das neue Wärmedämmverbundsystem (WDVS) benötigt einen dauerhaft festen und standsicheren Untergrund.

• Solange sich die Wände oder die angrenzenden Fenster bewegen können, darf das WDVS dort nicht angebracht werden, weil andernfalls Risse und weitere Schäden am neuen Fassadenaufbau zu erwarten wären.

• Bis zur Sicherung konnten deshalb lediglich einzelne, nicht betroffene Bereiche wie beispielsweise die massiven Betonflächen an den Giebelseiten bearbeitet werden; ein durchgängiges Arbeiten über die gesamten Fassadenflächen war somit gegenwärtig noch nicht möglich.

Die folgenden Aufnahmen zeigen beispielhaft die erst nach dem Rückbau freiliegenden Wand- und Fensteranschlüsse:

  

Welche Schritte für die Sicherung erforderlich waren

Unmittelbar nach der Feststellung wurde ein Ortstermin mit einem Tragwerksplaner durchgeführt.

• Er hat die betroffenen Wandbereiche untersucht und auf dieser Grundlage eine Statik mit Positionsplan erstellt.
• Darin sind die Ausführung der Wandbefestigungen, das zu verwendende Material, die erforderlichen Abmessungen und Stärken sowie die Befestigungsabstände und die Verankerung in den tragenden Bauteilen vorgegeben.

Auf Basis dieser statischen Vorgaben mussten anschließend Angebote von geeigneten Metallbauunternehmen eingeholt werden.

• Bei den Wandbefestigungen handelt es sich um Sonderanfertigungen, die nach den örtlichen Maßen hergestellt werden müssen.
• Entscheidend war daher nicht nur eine fachgerechte Ausführung nach Statik, sondern auch, dass der beauftragte Metallbauer kurzfristig Kapazitäten für die Herstellung und die anschließende Montage zur Verfügung stellen kann.

• Da ein zunächst angefragtes Unternehmen aktuell keine Kapazitäten für eine kurzfristige Montage hatte, wurde zusätzlich die Firma Deffland angefragt und nach Prüfung und Freigabe mit den Arbeiten beauftragt.

Bei einem weiteren Ortstermin wurden die zu sichernden Wandbereiche gemeinsam mit der Firma Deffland vollständig aufgenommen, vor Ort markiert und exakt aufgemessen.

• Die Ausführung wurde im Detail mit dem Tragwerksplaner abgestimmt. Auf Grundlage dieses Aufmaßes werden die Wandhalterungen derzeit gefertigt und im Anschluss montiert.

• Parallel befestigt die Firma Josef Maier die betroffenen Fenster zusätzlich an den Wänden. Erst wenn beide Sicherungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann die Firma Hörmannshofer das WDVS in den zurückgestellten Bereichen flächig weiterführen.

Sonstige Widrigkeiten

Untergrund:

Auch der Untergrund selbst entsprach nach dem Rückbau nicht überall den vorher erkennbaren Verhältnissen.

• Die vorhandenen Wandflächen sind stellenweise sehr uneben und rau. Um eine ebene Fläche für den weiteren Fassadenaufbau zu schaffen, musste in diesen Bereichen zunächst eine schmale Egalisierungsschicht aus dünnen Dämmplatten hergestellt werden.

• Zusätzlich ist vor dem Anbringen der eigentlichen Fassadendämmung eine Grundierung bzw. Vorbehandlung des Bestandsuntergrunds erforderlich, damit die Dämmung sicher und dauerhaft haftet.

 Geländer:

Darüber hinaus zeigte sich nach dem Rückbau, dass die vorhandenen französischen Geländer nicht bzw. nur sehr aufwändig erhalten werden können.

• Für die Erneuerung mussten deshalb unterschiedliche Ausführungsvarianten entwickelt, mit den beteiligten Firmen geprüft und mit der Verwaltung bzw. den Beiräten abgestimmt werden. Auch die spätere Putzstruktur wurde anhand von Musterflächen festgelegt.

Abhangdecke Durchgang:

Im Durchgangsbereich wurde wegen der zahlreichen vorhandenen Leitungen auf eine wartungsfreundliche Trockenbaubekleidung umgeplant; die erforderlichen Revisionsöffnungen wurden bereits vor Ort abgestimmt.

Gegenwärtiger Status:

Unabhängig von der Wandsicherung werden die Betoninstandsetzungsarbeiten an den Treppenhaustürmen fortgeführt.

• Die Schadstellen werden geöffnet, lose und geschädigte Betonbereiche entfernt, die freigelegte Bewehrung fachgerecht behandelt und die Bereiche anschließend wieder mit einem geeigneten Instandsetzungsmörtel aufgebaut.
• Da der tatsächliche Umfang erst nach dem Freilegen vollständig sichtbar ist, erfolgt am ersten Gebäude ein detailliertes Aufmaß.

Weiterer Projektablauf

Diese Woche: Die betroffenen Fenster werden zusätzlich am Mauerwerk befestigt.  Gleichzeitig werden die Wandhalterungen auf Grundlage des Aufmaßes und der statischen Vorgaben gefertigt.

Kommende Woche: Die Wandbefestigungen werden montiert. Außerdem wird das Gerüst abschließend ergänzt und die noch verbliebenen Rückbauarbeiten werden ausgeführt, sodass anschließend sämtliche Fassadenbereiche zugänglich und bearbeitbar sind.

Ab dem 17.08.2026: Nach derzeitigem Terminstand kann die Firma Hörmannshofer die WDVS-Arbeiten über die Fassadenflächen durchgehend aufnehmen.

• Damit kann nicht mehr nur in einzelnen Teilbereichen, sondern flächig weitergearbeitet werden. Parallel laufen die Betoninstandsetzung und die übrigen Detailarbeiten weiter. Voraussichtlicher Abschluss aller Arbeiten: Mitte/Ende November vorbehaltlich Witterungsbedingter Verzögerungen.

• Bei Baumaßnahmen im Bestand können bestimmte Schäden und konstruktive Besonderheiten erst erkannt werden, wenn die vorhandenen Bekleidungen vollständig entfernt sind.

• Die beschriebenen Untersuchungen, Abstimmungen und Sonderanfertigungen waren daher notwendig, um die neue Fassade sicher und dauerhaft herzustellen.

Wir bitten um Ihr Verständnis für die dadurch entstandene Verzögerung und bedanken uns für Ihre Geduld.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

 

i.A. Jonas Stiller B. Eng. IG Maurer mbH

 

Die unter 1.2 genannten Kosten werden natürlich steigen in Abhängigkeit der Erschwernisse der Baudurchführung und der daraus resultierenden  Bauzeitverlängerung von 6 auf 8 Monate.

• Wenn man nur die Bauzeitverlängerung mit den anfallenden Zusatzmaßnahmen in Betracht zieht, mit Teuerungsfaktor 8:6 = 1,33 (33%) ergeben sich theoretisch für die Wohnung mit 80 m²  54.849 €  und für 90 m² 61.705 € für die Fassadensanierung im Jahr 2026

• Zur sicheren Seite und konservativ betrachtet, wird der Teuerungsfaktor nur hälftig mit 1,165 (16,5%) angesetzt Und wenn man die Fassadensanierung später durchführt, ist außerdem die Teuerungsrate zu berücksichtigen, bei Annahme 4% ergeben sich folgende Werte im Zeitraum 2027-2035 als Groborientierung der Eigentümergemeinschaft (aller UG).